Satılık konut fiyatlarındaki yıllık artış oranı Türkiye genelinde düşmektedir (Şekil 1). Kasım’da yüzde 174,1 olan yıllık fiyat artışı Aralık’ta yüzde 134,9’a gerilemiştir. Aralık ayında yıllık fiyat artış hızında görülen bu yüksek düşüşte baz etkisinin de önemli bir etkisinin bulunduğunu düşünüyoruz. Açıklamak gerekirse, satış fiyatlarında geçen yılın Kasım’dan Aralık’a çok yüksek bir oranda artış görülmüş, bu yıl Kasım’dan Aralık’a ise artış oranı düşük olmuştur. Nitekim, 2021 Kasım’dan Aralık’a aylık satış fiyatlarındaki artış oranı yüzde 22,3 düzeyindeydi. Oysa, bu sene Kasım’dan Aralık’a artış oranı yüzde 4,8 olmuştur. Geçen yılın aynı ayında 6.726 TL olan Türkiye geneli ortalama satılık konut ilan m2 fiyatı 15.802 TL'ye yükselmiştir.
Şekil 1: Türkiye ve üç büyük ilde satılık konut ilan fiyatlarının yıllık değişimi (%)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Satılık konut cari fiyatlarındaki yıllık artış oranı üç büyük ilde de düşmüştür (Şekil 1). Kasım’dan Aralık’a yıllık artış oranı İstanbul’da yüzde 190,5’ten yüzde 142’ye, Ankara’da yüzde 181,7’den yüze 139,6’ya, İzmir’de ise yüzde 169,1’den yüzde 136,9’a gerilemiştir. İstanbul’da bir ayda yıllık fiyat artış oranında 48,5 puanlık düşüş söz konusudur. Satılık konut ilan m2 ortalama fiyatları İstanbul'da 23.333 TL’ye, Ankara'da 10.541 TL’ye ve İzmir'de 17.925 TL’ye yükselmiştir. Yukarıda Türkiye geneli için açıklanan baz etkisi üç büyük il için de geçerlidir. Satış fiyatları 2021 Kasım’dan Aralık’a ayılık artış oranı İstanbul’da yüzde 25,8, Ankara’da yüzde 24,4, İzmir’de ise yüzde 19,3 artmıştı. Bu yıl Kasım’dan Aralık’a satış fiyatlarındaki artış oranı ise İstanbul’da yüzde 4,8, Ankara’da yüzde 5,8, İzmir’de ise yüzde 5 olmuştur.
İlan satış fiyatları Kasım ayında da geçen yılın aynı ayına kıyasla bütün büyükşehirlerde artmıştır. Ancak, bütün büyükşehirlerde satış fiyatlarındaki yıllık artış hızı düşmektedir. Satılık konut m2 fiyatlarında en hızlı artışın görüldüğü iller: Kocaeli (yüzde 166,5), Mersin (yüzde 160), Trabzon (yüzde 154,3), Antalya (yüzde 150) ve İstanbul’dur (yüzde 142). En düşük artışların görüldüğü iller ise Erzurum (yüzde 108,8), Muğla (yüzde 102,8), Kayseri (yüzde 98,5), Şanlıurfa (yüzde 96,9) ve Diyarbakır (yüzde 91) olmuştur.
2020 Mayıs’tan itibaren sürekli artan ülke genelindeki reel konut fiyat endeksi (2017=100) 2022 Aralık ayında önceki aya kıyasla 6,5 puanlık artışla 186’ya ulaşmıştır (Şekil 2). Kasım’dan Aralık’a enflasyon yüzde 1,2 olurken Türkiye genelinde cari konut fiyat artışı aynı dönemde yüzde 4,8’dir. Endeksin bu seviyesi satılık konut reel fiyatlarının 2017 Eylül dönemindeki değerini yüzde 86 aştığını göstermektedir.
Şekil 2: Türkiye genelinde reel konut fiyat endeksi (2017 Eylül=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
Enflasyondan arındırılmış Türkiye genelinde (reel) satılık konut fiyatlarında yıllık değişim oranını göstermektedir. Sürekli yükselişte olan reel konut fiyatının Ağustos’ta yüzde 65,8 ile zirve yaptıktan sonra düşüşe geçmiştir. Reel fiyatlardaki yıllık artış oranı Aralık’ta de Kasım’a kıyasla 5,6 puan azalarak yüzde 43’e gerilemiş böylece yıllık reel fiyat artışında Ağustos’tan Aralık’a azalış 22,8 puanı bulmuştur.
Reel satış fiyatı üç büyükşehirde artmıştır. Reel konut fiyat endeksi (Eylül 2017=100) Aralık’ta İstanbul’da 194,7, Ankara’da 184,3, İzmir’de ise 189,9 olmuştur. Kasım’dan Aralık’a İstanbul, Ankara ve İzmir’de cari konut fiyat artışı sırasıyla yüzde 3,5, yüzde 4,6 ve yüzde 3,8 olmuştur. Aralık ayının verileri satılık konut reel fiyatlarının 2017 Eylül’deki seviyesine kıyasla İstanbul’da yüzde 94,7, Ankara’da yüzde 84,3 ve İzmir’de yüzde 89,9 oranında yüksek olduğunu göstermektedir.
Şekil.3 Talep göstergesi (2020 Şubat=100)
Kaynak: sahibinden.com, Betam
2022 Eylül ve Kasım arasında neredeyse değişmeyen konut talebi Aralık ayında yükselmiştir. Kasım ayına kıyasla yüzde 14,8 yükselen konut talebi endeksi 127 seviyesindedir. Bununla birlikte konut talebi geçen yılın Kasım ayına kıyasla yüzde 36,9 daha düşüktür.
Satılan konut sayısının toplam satılık ilan sayısına oranındaki aylık değişimlerin arka planına bakıldığında hem satılık ilan sayısının hem de satılan konut sayısının arttığı görülmektedir. Kasım’a kıyasla, satılık ilan sayısı yüzde 1 (785.015’ten 793.254’e), satılan konut sayısı ise yüzde 9,5 (37.131’den 40.653’e) oranında yükselmiştir. Satılan konut sayısı Aralık’ta önemli ölçüde artsa da satılan konut sayısı Mayıs’taki düzeyine kıyasla yaklaşık 47 bin daha azdır.
Satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı üç büyük ilde de artmıştır. Bu oran geçen aya kıyasla İstanbul’da 0,2 puan, Ankara’da 0,9 puan, İzmir’de ise 0,1 puan artmıştır. Aralık ayının verilerine göre satılan konutların toplam satılık ilan sayısına oranı İstanbul’da yüzde 4,3, Ankara’da yüzde 4,9, İzmir’de ise yüzde 4,4 olmuştur.
Kaynak: https://betam.bahcesehir.edu.tr/
